[摘要] 彭州二手房购房指南，该注意的问题都在这啦！对于部分彭州业主来说，买一套品质优良的二手房也是十分不错的选择，那么你知道买购买二手房时应注意哪些问题么？彭州房天下房天下为您答疑解惑。
彭州二手房购房指南，该注意的问题都在这啦！对于部分彭州业主来说，买一套品质优良的二手房也是十分不错的选择，那么你知道买购买二手房时应注意哪些问题么？彭州房天下房天下为您答疑解惑。
那么购买二手房时应注意哪些问题呢？
1、楼间距
一般来说，两边、前后没有遮挡的房子，采光应当是好的。楼间距很重要。房屋前后间距：普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1（房子底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。拿清江山水的湖东边的低层来说，一层按3米计算，楼高约18米，但楼间距远不止于此，平均70米的楼间距，即便购买的房子是底层，采光的时间也不会太少。
2、朝向
朝南偏东的房子的采光时间，主要是早上。朝南偏西的房间的采光时间，则是下午。虽然，夏季朝南偏西的房间会因为阳光日晒而显得非常炎热。不过，到了冬季，住在朝南偏西的房间可以享受午后冬日暖暖的阳光。而朝南偏东的房间，则相反，如果通风较好，夏天是比较凉爽的。当然，朝正南方向的房子肯定是好的。
3、高度
这里说的高度是指应该购买位于几层的房子的问题。通常来讲，塔楼应该购买6层以上(视塔楼实际高度与楼间距而定)、而板楼(小高层)应该购买不低于3层的房子。
4、面宽与进深
这里的面宽是指你所购房产的南向外立面的宽度、进深是指房子的深度。可以这样说，面宽越大、进深越小的房子采光越好;而面宽小、进深大的房子采光一定不会很理想。
5、配套设施完善
二手房一般周围的配套都比较成熟了，医院、学校、地铁、超市等都很完善。居住氛围也比较浓厚，可以选择左邻右舍，不像有些新房，入住的时候周围都是一大片工地，晚上整栋楼就那么几盏灯亮着。
6、警惕假房源
主要包括两方面，一是这个房子根本就不存在，只是中介充当业务量的一个谎头。等你联系中介准备看房的时候，往往被经纪人以房东出国、房东不在或房子卖出去等理由告知看不了；另一种情况是房源真实信息与中介口中所述差距甚大，更有经纪人为吸引购房人，一开始隐瞒真实房价。
7、伪
即买了二手却没法入学。原房主户口没有迁出，你的户口无法迁入，孩子就无法入学。第二、有的学校会规定入学资格名额使用年限，比如说前业主的孩子刚刚用这个名额入了学，即使你户口迁入了想使用入学名额也不容易。所以，建议大家在买二手的时候一定把迁户口的问题写进合同，并提前打听好学校的入学资格。
8、一房多卖
二手房一房多卖现象也较为突出，有时候中介也不知情，完全是房东一人操控，一般就是先让你签合同、交首付、交定金，然后就以各种理由“拖”：什么产权证丢失、贷款除了问题、资料不齐没法过户等理由。在购买二手房时，一定让房主提供产权证，身份证、户口本等相关证件进行查验，并且双方有必要一同到房地产交易中心或者档案馆进行查档。
7、要看正规中介的资质
看它有没有工商部门批准的营业执照和房屋土地管理局审核颁发的资质证书。一些从事二手房中介业务的公司只是申办了其他性质的营业执照，或干脆就没有申请营业执照，直接进行业务操作，这就为其以后逃避责任埋下了伏笔。在看“两证”时，一定要细辨真与假，要坚持看原件，把注册号记下来。
看房秘诀：
1、不看白天看晚上
入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到确切的信息。
2、不看晴天看雨天
下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。
3、不看装修看格局
购买房屋好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。
4、不看墙面看墙角
查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房人了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
5、不看装潢看做工
好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房人必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。
6、不看窗帘看窗外
应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
7、不看冷水看热水
如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。
8、不看电梯看楼梯
商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。
9、不看地上看屋顶
看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，购房人还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。
10、不见房东见保安
可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是了解小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。
11、不看电器看插座
设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性，小小的插座可不能忽略。
面积在144平米以上的，税率为3%；
面积在90-144平米之间的，税率为1.5%
交易税：住宅3元/平方米；非住宅11元/平方米
房屋登记费：住宅80元/套；截止到目前，如果税务局认定您购买的为首套房，那么登记费就可以免除。
中介费：房款*3%（可以讲价，2%就差不多了，小中介1%也能拿下，房天下只要0.5%哦）
贷款费：贷款总额*1.5%（中介收，记得砍价！）
评估费：成交总价*3%
交易税：3元/平米
营业税：房屋总价*5.6%（超2年免征）
中介费：房屋成交总价*1.5%（砍价后1%可以搞定）
（注：交易税有时候是买家出，卖家不出，及卖家要出6元/平的交易税。）
二手房过户需要准备哪些材料？
1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。
2、卖方：持有效身份证件及房屋所有权证到场办理
该房产为夫妻共有时，则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。
3、如果该房产处于出租状态，卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。
4、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件（加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章）、房屋所有权证等相关手续前去办理。
（彭州房天下房天下综合整理）
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